Как избежать ошибок при самостоятельной перепланировке

Перепланировка квартиры — это отличный способ изменить пространство по своему усмотрению, сделать его удобным и функциональным. Многие собственники вносят изменения в стремлении улучшить свои жилищные условия. Но, часто они не задумываются о правовой и технической стороне данного вопроса. Чтобы избежать неприятных последствий и провести ремонтные работы законно, важно понимать, какие изменения можно делать без ограничений, какие требуют обязательного разрешения, а какие строго запрещены.

В этой статье, составленной совместно с экспертами https://replanmos.ru/ мы разберем, как безопасно и правильно провести перепланировку квартиры. Расскажем о том, какие изменения требуют согласования, рассмотрим примеры запрещенных работ и возможных последствий для собственников, решивших обойти закон.

Различия между перепланировкой и переустройством

Перепланировка и переустройство – это два разных по сути изменения, которые собственник может внести в квартиру. Их четкое разделение важно, как для соблюдения закона, так и для корректного оформления документов. Под перепланировкой подразумеваются любые действия, меняющие конфигурацию помещения, включая изменение границ комнат, создание новых проемов, демонтаж и перемещение перегородок. В результате таких работ меняется планировка квартиры. Это требует внесения изменений в технический паспорт, поскольку формально изменяется «карта» объекта. Перепланировка может включать такие сложные операции как:

• объединение нескольких квартир в одну;
• устройство санузлов и гардеробных;
• перестройка одной квартиры в несколько жилых помещений.

Например, собственник решает снести ненесущую перегородку между кухней и гостиной для создания общего пространства. Это будет считаться перепланировкой, как и перенос дверного проема в другое место.

Переустройство, в свою очередь, охватывает любые изменения, касающиеся инженерных систем и оборудования квартиры. К таким относится монтаж новых или замена существующих систем отопления, водоснабжения и водоотведения, перенос газовых и электрических приборов. К примеру, переустройством будет считаться монтаж бытовой электроплиты на место газовой, перемещение сантехнического оборудования в ванной комнате, прокладка новых труб для подключения дополнительной душевой кабины. Данные работы затрагивают функционирование инженерных коммуникаций и требуют детального проекта.

Работы, не требующие согласования

Работы, которые не изменяют конфигурацию или инженерные системы квартиры, не требуют согласования с жилищной инспекцией и являются обычным ремонтом. К таким относятся действия, не влияющие на безопасность здания, его несущие конструкции и общие коммуникации. Например, покраска стен, замена обоев, укладка плитки на полу или стенах, шпаклевка потолка и любые другие изменения, направленные на улучшение внешнего вида помещений, не затрагивающие планировку. К такому ремонту относится замена окон и дверей, при условии, что их проемы остаются прежними и не изменяется размер. Данные работы не требуют регистрации в техпаспорте и могут выполняться собственником по своему усмотрению.

Кроме косметического ремонта есть и другие виды работ, на которые не нужно получать разрешение, поскольку они не затрагивают несущие конструкции и инженерные сети. Можно провести остекление балкона, если это не влияет на фасад здания. Установка кондиционера также входит в список работ, которые обычно не требуют согласования. Но данный вопрос имеет свои нюансы. В регионах, особенно если дом является объектом культурного наследия, могут действовать дополнительные ограничения на установку оборудования, влияющего на внешний вид здания. В случае, если здание признано памятником архитектуры, установка кондиционеров, антенн и другого внешнего оборудования регулируется отдельными нормами. Здесь требуется разрешение всех собственников и местных органов власти, ответственных за сохранение культурного наследия.

Для замены оборудования, аналогичного уже существующему, также не требуется получение дополнительных документов. Смена раковины, унитаза, водонагревателя или другой сантехники на аналогичную по размеру не нарушает исходной системы инженерных систем. Это касается и замены бытовых электроприборов, если их характеристики не отличаются от прежних.

Перепланировки, требующие согласования с органами власти

Перепланировка, которая влияет на конструктивные элементы здания или изменяет параметры, требует согласования с государственными органами. Например, перенос или демонтаж несущих стен возможен только при наличии проекта, разработанного специализированной организацией с допуском СРО. Данный проект затем согласуется с жилищной инспекцией или архитектурно-планировочными органами для обеспечения безопасности.

Перенос «мокрых» зон (санузлов, кухни) тоже требуется согласование, так как перемещение сантехнических приборов предполагает новые подключения к водопроводу и канализации. Несанкционированные изменения могут повредить общедомовые сети и вызвать аварии. Даже при переносе ненесущих перегородок проект должен быть согласован, поскольку это влияет на общий план здания.

Процедура согласования подразумевает подачу заявления с правоустанавливающими документами на помещение, техническим паспортом и проектом перепланировки. В проекте указываются чертежи текущего и предполагаемого состояния квартиры. Жилищная инспекция рассматривает его до 45 дней и принимает решение. При одобрении собственник получает разрешение на работы, а после их завершения проводится приемка, обновляется технический план. Акт приемочной комиссии подтверждает соответствие выполненных работ проекту.

В Москве правила перепланировки многоквартирных домов регулируется постановлением № 508-ПП, которое, например, запрещает объединение балконов с жилыми комнатами и перенос батарей на лоджии. В других регионах нормы могу отличаться. Поэтому, перед началом работ рекомендуется изучить местные правила согласования.

Запрещенные работы и возможные последствия

Изменения, которые могут повлиять на конструкцию здания или нарушить инженерные системы – запрещены и считаются незаконными. Это влечет серьезные последствия для владельца. Снос несущих стен ослабляет каркас здания и угрожает его устойчивости, а создание проемов без усиления приведет к деформации конструкции. Вмешательства в вентиляционные системы нарушает циркуляцию воздуха, ухудшая микроклимат и создавая риск накопления опасных газов.

Перенос «мокрых» зон (кухня, санузел) над жилыми помещениями запрещен из-за риска протечек, что может повлиять на безопасность соседей. Подключение теплых полов к общедомовым системам нарушает баланс отопления и водоснабжения, снижая эффективность центральной системы.

Незаконная перепланировка грозит административными штрафами. Для физических лиц размер варьируется от 2000 до 2500 рублей, для должностных лиц – от 4000 до 5000 рублей, для юридических – до 50 000 рублей. Если перепланировку нельзя узаконить, суд обяжет вернуть квартиру в исходное состояние.

Этапы согласования перепланировки и порядок внесения изменений в документы

Для согласования перепланировки, внесения изменений в документы необходимо строго соблюдать процедуру, начиная с подготовки и подачи документов, заканчивая регистрацией обновлений в Росреестре. Сначала собирают проект (+ ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ), разработанный организацией с допуском СРО, техпаспорт БТИ, правоустанавливающие документы и, при долевой собственности, согласие всех владельцев. Эти документы подаются через МФЦ или портал Госуслуги.

Затем проект передается в жилищную инспекцию или другой надзорный орган для проверки на соответствие требованиям безопасности и нормативам. При отсутствии нарушений выдается разрешение на работы. Срок рассмотрения заявки составляет до 45 рабочих дней. Разрешение действительно в течение 18 месяцев.

После завершения работ инспектор проверяет соответствие выполненных изменений утвержденному проекту. При положительном результате составляется акт приемки, который является основанием для регистрации изменений.

На финальном этапе акт передается в Росреестр, где в течение 7 рабочих дней обновляются сведения в ЕГРН. Соблюдение всех этапов обеспечивает безопасность и исключает возможные правовые проблемы при продаже квартиры или при выявлении несогласованной перепланировки.

Источник: https://replanmos.ru/blog/kak-uzakonit-pereplanirovku-kvartiry-poshagovaya-instrukciya/